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Construyendo una Iglesia: ¿Qué puede pagar?

Cada vez que una iglesia comienza a pensar en expandir sus instalaciones, seguramente se producirá una batalla formidable entre dos gigantes: necesidades y recursos. El Titán recursos debe ser el ganador final en este concurso si la iglesia va a construir con éxito nuevas instalaciones. Por lo tanto, si la iglesia debe pedir dinero prestado para completar la instalación que imaginan, es importante en las primeras etapas de planificación de cualquier proyecto observar las finanzas y los activos de la iglesia (sus recursos), desde la perspectiva de un prestamista.

Los prestamistas manejan números duros y han desarrollado estándares de suscripción para administrar el riesgo de los préstamos que otorgan. La industria de préstamos está experimentando cambios, así que solo porque habló con su banquero hace dos años y no parecía factible que lo construyera en ese momento, no se desespere. El capital está disponible para las iglesias para proyectos bien concebidos. De hecho, recientemente, las tasas de interés han caído y los términos de amortización de préstamos se han expandido, lo que ha creado condiciones favorables para las iglesias que buscan fondos para ampliar las instalaciones y los ministerios en crecimiento. Hay prestamistas que se especializan en financiamiento de iglesias y que entienden las finanzas y operaciones únicas de las iglesias.

Si bien los procedimientos y las fórmulas de calificación variarán de un prestamista a otro, aquí hay algunas pautas:

Relación préstamo / valor de activo: La mayoría de los prestamistas prestarán del 70% al 80% del valor de tasación del proyecto completado, incluyendo el terreno y las mejoras existentes. El monto del nuevo préstamo generalmente incluye el pago de cualquier deuda existente. Por ejemplo, supongamos que actualmente está pagando $ 4,000 por mes por su tierra y aún debe $ 200,000. Los nuevos costos de construcción y desarrollo del sitio están presupuestados (y evaluados) en $ 2,000,000. Su terreno está tasado en $ 400,000. Por lo tanto, el valor de tasación total es de $ 2,400,000. El banco está dispuesto a prestar el 80% de $ 2,400,000, que es de $ 1,920,000. De este préstamo, el banco pagará el saldo en el terreno de $ 200,000, lo que dejará $ 1,720,000 para cubrir los costos de construcción. En nuestro ejemplo, el presupuesto de construcción es de $ 2,000,000, lo que significa que la iglesia necesita un pago inicial de $ 2,000,000 – $ 1,720,000 = $ 280,000. La iglesia ya no paga $ 4,000 por mes por la tierra, por lo que estos fondos ahora se pueden destinar al pago de la nueva hipoteca. Digamos que el monto del préstamo es de $ 1,920,000 al 6% por 25 años = $ 12,370 por mes – $ 4,000 = $ 8,370 por mes de pago adicional de hipoteca para terrenos y edificios.

Amortización: Los préstamos de la iglesia pueden amortizarse en un período de 15 a 30 años. La amortización es la cantidad calculada de pagos mensuales iguales que se necesitan para pagar el préstamo dentro de un período de tiempo establecido. Por ejemplo, un préstamo de $ 2 millones, si se amortiza a lo largo de 20 años al 6% de interés, requeriría 240 pagos mensuales iguales de $ 14,389. El mismo préstamo amortizado en 30 años requeriría 360 pagos de $ 11,991. El uso de un plazo de amortización más largo le permite a la iglesia pedir prestado más dinero por el mismo pago mensual. En este ejemplo, si la iglesia puede pagar $ 14.389 por mes, tiene la opción de pedir prestado $ 2 millones y pagarlo en 20 años, o la iglesia podría decidir pedir prestado $ 2,400,000 y pagarlo en 30 años.

Monto del préstamo con relación al ingreso bruto: A los prestamistas les gusta que la proporción sea inferior a 3 a 1. Por lo tanto, si la iglesia quiere pedir prestados $ 2,000,000, debe tener ingresos brutos de aproximadamente $ 670,000 por año.

Flujo de efectivo debe exceder el pago del nuevo préstamo propuesto en un 20%. En otras palabras, la iglesia debería tener un poco de dinero sobrante al final de cada mes después de pagar el nuevo pago mensual de la hipoteca y todos sus otros gastos. Su flujo de efectivo incluiría su superávit de efectivo mensual actual, más cualquier pago que ya no existirá después de que el nuevo préstamo esté vigente. (Por ejemplo, esto podría incluir pagos de la deuda actual que no existirá después de que se haga el nuevo préstamo. La iglesia incluso puede esperar una reducción en los costos de servicios públicos y mantenimiento en el nuevo edificio). Además, el prestamista a menudo incluirá congregaciones promesas obtenidas en una campaña de capital que se recaudará en los próximos meses.

La cantidad que puede permitirse construir es una función del monto del préstamo para el que califica, más cualquier activo que pueda agregar al monto del préstamo. Si la iglesia está vendiendo terrenos o edificios, el capital de esas ventas se puede combinar con efectivo en cuentas de ahorro y el efectivo esperado de las promesas para determinar cuánto puede gastar la iglesia en nuevas instalaciones.

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